Cómo comprar tu primera casa en Estados Unidos con ITIN

Cuando empecé a averiguar sobre comprar casa, di por sentado que necesitaba SSN sí o sí. No es así — se puede comprar con ITIN, aunque el camino es un poco distinto. Te explico las opciones reales.

Sí, es legal comprar casa sin SSN

No hay ninguna ley que prohíba a un inmigrante — incluso sin estatus migratorio regular — ser dueño de una propiedad en Estados Unidos. Lo que cambia es qué tipo de préstamo podés conseguir según tu situación específica.

El préstamo ITIN: cómo funciona

Funciona básicamente igual que una hipoteca normal, pero usás tu ITIN en vez de SSN. Es un préstamo "Non-QM" (non-qualified mortgage) — no cumple los estándares de los préstamos convencionales respaldados por Fannie Mae o Freddie Mac, por eso las tasas de interés suelen ser entre 0.5% y 1.5% más altas que las convencionales.

Documentos que generalmente te van a pedir:

• 2 años de declaraciones de impuestos presentadas con tu ITIN
• Extractos bancarios de 12 a 24 meses
• Identificación con foto — pasaporte, licencia, o matrícula consular
• Al menos 1 año de historial de ingresos (si trabajás por tu cuenta, al menos 1 año de negocio en funcionamiento)

El enganche típico para préstamos ITIN es de 10% a 20% del precio de la propiedad.

Un dato importante que pocos conocen: enganche mucho más bajo

Esto vale la pena que lo confirmes con un prestamista antes de asumir que necesitás 10-20% de entrada: los programas Fannie Mae HomeReady y Freddie Mac Home Possible aceptan ITIN, y permiten enganches de apenas 3%. Es una diferencia enorme — en una casa de $300,000, eso es $9,000 de entrada en vez de $30,000-60,000. No todos los prestamistas ofrecen estos programas, así que preguntá específicamente por nombre.

Si ya tenés SSN: el préstamo FHA suele ser más accesible

Si tenés estatus legal con SSN, el préstamo FHA (Federal Housing Administration) es de los más flexibles: enganche mínimo de 3.5% con un puntaje de crédito de 580 o más, o 10% si tu puntaje está entre 500 y 579. Por eso el artículo sobre construir crédito conviene resolverlo antes de pensar en comprar casa — tu puntaje afecta directamente qué opciones tenés disponibles y a qué tasa.

Nota sobre DACA

Si tenés estatus DACA, las opciones se volvieron más limitadas desde mayo de 2025 — confirmá con un prestamista actualizado sobre qué programas siguen aceptando tu situación específica, porque esto cambió recientemente y algunas guías viejas todavía no lo reflejan.

Los programas varían mucho por estado

Algunos estados tienen programas propios de asistencia para compradores primerizos que combinan con préstamos ITIN o FHA — California, por ejemplo, tiene CalHFA. No voy a asumir que tu estado tiene algo similar sin confirmarlo — buscá el programa de vivienda de tu estado específico (housing finance agency) para ver qué existe donde estás.

Me tomó meses juntar los dos años de declaraciones de impuestos que me pedían, porque recién había empezado a declarar cuando arranqué el proceso. Si tu plan es comprar casa en el futuro, empezá a declarar impuestos consistentemente desde ya, aunque la compra todavía esté lejos.

Sobre el PMI (seguro hipotecario privado)

Si tu enganche es menor al 20% del precio de la propiedad (algo común con préstamos ITIN o programas de bajo enganche), generalmente vas a tener que pagar PMI — un seguro adicional que protege al prestamista, no a vos, en caso de que dejes de pagar. Esto se suma a tu pago mensual. La buena noticia: una vez que llegás a tener 20% de equity en la propiedad (por pagos o por apreciación del valor), podés pedir que te saquen el PMI, bajando tu pago mensual.

Cuidado con las estafas en este proceso

Comprar casa involucra mucho dinero moviéndose, y eso atrae estafadores. Señales de alerta: alguien que te pide dinero por adelantado antes de mostrarte ofertas reales de préstamo, promesas de "aprobación garantizada" sin revisar ningún documento tuyo, o presión para firmar algo rápido sin darte tiempo a leerlo. Un prestamista legítimo siempre te va a pedir documentación real antes de aprobar nada — si no lo hacen, es una alerta seria.

El pre-aprobado te da poder de negociación

Antes de salir a ver propiedades, conseguí una carta de pre-aprobación de tu prestamista. No es lo mismo que la aprobación final, pero le muestra a cualquier vendedor que sos un comprador serio con financiamiento encaminado — en un mercado competitivo, eso puede ser la diferencia entre que acepten tu oferta o la de otro comprador.

Antes de firmar nada

Comparar 2-3 prestamistas distintos antes de decidir puede significar una diferencia real en la tasa que te ofrecen, especialmente en el espacio de préstamos ITIN donde hay menos competencia y más variación entre prestamistas que en el mercado convencional. No aceptes la primera oferta sin comparar.